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租房时东家承诺办理消防手续却被责令停业法院

来源:未知 时间:2019-02-18 10:09浏览次数:

  在签订房屋租赁合同时,应特别注意相关的法律风险,如因租赁物消防验收问题而引发的纠纷。房屋未经消防验收或消防验收不合格,合同效力如何认定?该协议是否会因违反法律或行政法规的强制性规定而无效呢?

  2014年5月,某酒店公司法定代表人汲某(甲方)与陈某(乙方)签订《门面租赁合同》。后双方又签订了一份《补充协议》,约定:甲方承诺给乙方办理消防手续,所产生的8万费用由乙方承担。如消防手续没有办理成功,导致乙方一切经济损失由甲方全权承担。

  2015年3月9日,汲某出具承诺一份,内容为:“2015年3月9日消防抽查,由甲方负责处理,如因消防导致乙方关门不能营业,由某酒店公司承担。”

  2015年3月17日,南京市公安消防支队秦淮区大队因租用房屋所在的美食城未经消防安全检查擅自投入使用,对酒店公司作出行政处罚决定书,责令三日内停止营业。

  之前承诺过办理消防手续,现如今却被责令停业。2015年10月,陈某向该酒店公司、汲某邮寄送达《解除合同通知函》,要求解除双方的租赁协议,并求退还已交纳房租和赔偿装修及相关一切经济损失。

  原告陈某诉请确认原告与被告酒店公司签订的《门面房租赁合同》已解除;两被告向原告连带返还租金646000元,支付违约金129200元;两被告连带向原告返还履约保证金6万元、消防工程款4万元;两被告向原告连带赔偿装修等损失2024498元;两被告连带向原告支付违约金1111375元。

  被告酒店公司辩称,本案与酒店公司无关。原告系与被告汲某个人签订合同,被告酒店公司未收受任何款项,请求法院驳回原告对被告酒店公司的诉讼请求。

  被告汲某则辩称,自己同意解除合同,但解除的前提是原告要及时办理房屋交接,并结清所有款项。消防验收不合格,案涉《门面租赁合同》应属无效合同。既使合同有效,原告主张的违约金过高,申请法院予以调整。

  诉讼过程中,经法院委托,南京某资产评估有限公司于2016年10月出具资产评估报告。评估结论为:原告承租的房屋的装修和设施设备的价值损失的市场价值为122万余元。

  评估报告同时载明:冷库设备的评估值为20000×65%=13000元,评估结果未包括此价;灯箱及广告指示牌的评估值为32260×65%=20969元,评估结果未包括此价值;评估结果中可移动资产的价值为252915.15元。

  首先一个问题是房屋租赁合同效力如何?被告酒店公司与原告签订补充协议,出具收受租金收条,足以认定被告酒店公司系案涉《门面租赁合同》的实际履行人,被告汲某签订该合同的行为系职务行为。

  又因诉争房屋未能取得消防检查合格手续,原告向被告酒店公司、汲某邮寄送达《解除合同通知函》,该函发生解除合同的效力。故法院确认案涉《门面租赁合同》于2015年10月解除。

  第二个问题,两被告是否需要承担违约责任?双方合同因未经消防检查而解除,被告酒店公司显系违约,其应承担违约责任。依据原告所付保证金、租金均转入被告汲某个人账户的事实,应当认定两被告存在资产混同的情形,被告汲某应对被告酒店公司债务承担连带责任。

  现被告认为违约金约定过高,申请调低,在原告已另行主张装修及设施设备损失基础上,法院综合考虑案涉《门面租赁合同》的履行情况,当事人的过错程度及预期利益(经营收益)等因素,法院酌定被告向原告支付违约金40万元。

  至于相关费用的返还以及损失赔偿问题,原告要求被告退还履约保证金6万元符合法律规定,法院予以支持。关于原告要求退还消防工程款4万元的请求,被告已实收该4万元款项,符合双方约定,法院亦予支持。结合原告已付清租金,被告应退还多收的租金646000元。

  关于冷库及灯箱、广告指示牌均系原告经营所必需,现并无证据证明前述物品已被原告搬走,应计入原告的损失。关于诉争房屋中的可移动物品,原告应自行搬走。但原告仅搬走了部分物品,导致损失扩大,法院对于可移动物品损失不予支持。

  原告于2015年10月已停止经营,损失已实际发生,故法院酌定原告的装修及设施设备损失为在评估报告所确定的损失金额上调5%,即(1248780.32-255786.15)×105%=1042643.88元。

  综上,法院判决被告汲某、酒店公司向原告陈某连带返还租金646000元、履约保证金6万元、消防工程款4万元,合计746000元;连带赔偿装修及设施设备损失1042643.88元;连带支付违约金40万元。